在一线和部分热点二线，城市的限购，以及三四线城市的去库存政策影响下，三四线城市的土地市场，前八月仍然表现抢眼。据统计，今年前8月全国300个城市的土地出让金总额达到了22032.6亿元，同比增幅约34%。283个三四线城市的住宅用地成交金额达9830.3亿，平均土地成交溢价率超五成，创历史新高。

专家分析，受政策和市场因素影响，今年三四线城市土地市场仍将持续活跃。有房企认为，城市群内部的三四线城市，以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市，是企业布局的重点之一。虽然目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部，但业界共识在于，当本轮市场到达低点之后，部分三四线城市或可参与开启下一个增长周期。

300城土地收入突破2万亿

据统计，8月份，虽然各线城市土地成交量同环比均有缩水，月度出让金出现下滑。但是在今年1～8月，全国300个城市的土地出让金总额达到了22032.6亿元，同比增幅约34%。其中，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到14910亿元。与2016年同期50大房企拿地金额10093亿元对比，涨幅达49%。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然一二线城市调控效果明显，但从全国房地产数据看，房企在上半年销售情况较好的情况下，资金情况空前宽裕，尤其是在成功去库存之后，大部分标杆房企都开始积极拿地。

“追求规模化加上土储结构对业绩影响加大，促使品牌房企加速拿地。”易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，一二线城市已陆续落地调控政策，对土地市场形成了“限房价竞地价竞自持”等限制条件，但上半年房地产销售较好，房企的资金面较为充裕，尤其在去掉库存的包袱之后，大型房企都有资本去做土地储备。

通过梳理房企在前8月拿地金额的排名发现，“花费”较多的碧桂园、万科、恒大、保利、中海和龙湖6家企业，同时也上榜了前8月房地产销售额TOP10。还有一些销售额居前、资金充裕的房企并不局限在招拍挂拿地，而是借助收并购增加土储。

在对283个三四线城市的统计得出：1～8月，三四线城市的住宅用地成交金额达到9830.3亿，接近去年全年的水平。住宅用地溢价率达到50.25%，创历史新高，比去年的25.17%近乎翻倍。与住宅市场的情形类似，这种情况同样被视为资金的“溢出效应”。即随着一二线城市调控趋严，土地出让规则也趋于苛刻，越来越多房地产企业前往三四线城市拿地。

张大伟对此分析原因称，一方面，在托底盖帽、去库存的政策影响下，开发商回笼一二线资金后更多选择到三四线进行投资；另一方面，三四线城市土地本身价格绝对值较低，存在一定市场活跃度。“土地价格虽有上涨，但绝对值比一二线要低很多。四月份以来全国库存去化的阻力体现在三四线。库存去化，楼市成交比较活跃，开发商必然是补库存的状态，会相对积极的拿地。”

盈利难致转战三四线

数据显示，今年1～8月，283个三四线城市共出让住宅用地9810宗，累计规划建筑面积5.9亿平方米。对比历史同期水平，并不算高。这部分土地的出让金合计为8930亿元，接近去年全年的水平。土地成交的平均楼面价为1508元/平方米，创历史新高。与去年全年的973元/平方米相比，涨幅超过50%。

溢价率方面，前8月三四线城市的平均溢价率为50.25%，同样创历史新高，比去年全年的25.17%几乎翻倍。而在2014年和2015年，溢价率仅为6.61%和7.68%。

与热点一二线城市相比，三四线城市的溢价率明显偏高。

另外，数据还显示：今年1～8月，京沪穗深四个城市的住宅用地溢价率均不足30%，深圳更是低至个位数。热点二线城市中，除合肥、宁波、南昌、杭州等少数外，甚少有溢价率超过50%者。

对此，业内人士表示：一二线城市的供地规模并不小，但因为在土地出让中设置了较为苛刻的交易条款，使得房企的拿地热情受到影响，并向三四线城市转移。

其实，在今年4月6日，住建部和国土部就联合发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期12～6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。此后，热点城市便开始大量供地，土地供应的规模和质量均好于此前。

但与此同时，为防范高价地出现，上海从4月开始就祭出招标挂牌复合的出让规则，长沙则在8月出台“熔断+摇号”规则。还有越来越多城市加大了配建保障房的规模，并对自持提出了更多要求。

有房企反映，一二线城市的拿地难度在加大，且项目面临较大的盈利难题。

相比之下，三四线城市甚少在土地出让中设限，盈利前景相对良好，因此颇受企业青睐。前8月，珠海的住宅用地平均溢价率达到146.9%，佛山、嘉兴、沧州、衢州、台州等地的土地溢价率都在85%以上，且佛山和嘉兴的土地出让金已经突破400亿。

下一个增长周期或将开启

虽然部分三四线城市土地市场仍然火热，但中西部、东北等区域的一些城市，土地市场仍然冷淡，三四线城市内部分化严重。

据统计，今年前8月，宁夏中卫仅在公开市场成交一宗土地，溢价率为零，土地总价为1140万元；陕西铜川则成交两宗土地，同样是底价成交；东北地区的通化、铁岭、双鸭山同样是零溢价成交。

有分析人士指出，这种情况的背后，反映出三四线城市库存状况的巨大差别。

根据统计局数据，全国商品房库存规模在2016年2月达到顶点，此后随着供地节奏放缓，以及市场升温，总库存逐渐下降。到今年7月末，全国商品房待售面积为6.3亿平方米，比高点下降了约1亿平方米，降幅约14%。已经恢复到2015年初的水平。

这其中，部分三四线城市的库存下滑明显，但仍有部分城市，库存规模几乎没有变化。

库存规模下降的城市，正是房企此轮布局的重点，也是承接热点城市溢出需求的城市。按照某房企人士的说法，城市群内部的三四线城市，以及经济增长潜力较大的资源、能源型城市，是企业布局的重点之一。

目前尚难判断三四线城市的库存何时到达底部，但业界共识在于，当本轮市场到达低点之后，部分三四线城市可参与开启下一个增长周期。